  | | Liebe Leserin, lieber Leser,
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| ESG ist in aller Munde, aber wie sieht es mit der Implementierung in den Immobilienunternehmen aus? Da hapert es oftmals noch. Entscheidend ist das richtige Datenmanagement, um die entsprechenden Maßnahmen zur Bestandsoptimierung abzuleiten. Warum es dabei ohne Digitalisierung nicht funktionieren wird, lesen Sie in dieser Ausgabe.
Neue Maßstäbe für die Verbandsarbeit – und die Bestandssanierung – will der neu gegründete Verband „Bauen im Bestand“ (BiB) setzen. Welche Ziele sich BiB gesetzt hat und wen die erste Vorsitzende Sarah Dungs an den runden Tisch bringen möchte, erfahren Sie in dieser Ausgabe.
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| Wir wünschen Ihnen eine informative Lektüre
Ihre Redaktion Haufe.Green Estate
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| | | ESG & Nachhaltigkeit: Ohne Digitalisierung geht es nicht |  |
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| | ESG ist längst das vorherrschende Thema in der Immobilienbranche. Damit die Kriterien erfüllt werden können, liegt der Schlüssel in der Bestandssanierung und in der Digitalisierung. Doch dafür braucht es dringend die richtige IT-Infrastruktur und die passenden Gebäudedaten.
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| Quelle: Haufe Green Estate
Der Immobiliensektor kann einen entscheidenden Beitrag zur Eindämmung der Klimakrise leisten. Immerhin stammen laut Uno knapp 40 Prozent der globalen CO2-Emissionen aus dem Gebäudesektor. Die Politik hat mit entsprechenden EU-weiten und nationalen Regularien das Thema ESG auf die Agenda der Immobilienunternehmen, Investoren, Banken und Asset Manager gebracht. Der Fokus liegt daher klar auf dem E = Environmental, der umweltbezogenen Nachhaltigkeit, während S = Social und G = Governance derzeit (noch) eine nachgelagerte Rolle spielen.
Doch viele Unternehmen aus der Bau- und Immobilienbranche fühlen sich noch unsicher in der praktischen Anwendung der europäischen Regularien, etwa bei der Gestaltung des Reportings nach der Offenlegungsverordnung oder bei der Einbettung der EU-Taxonomie in die Unternehmensstrategie.
Bestand im Fokus: Nachhaltigkeit durch energetische Sanierung
Die entsprechenden Gesetzgebungen auf nationaler und internationaler Ebene sorgen zwar bereits dafür, dass Neubauprojekte energieeffizient und nach modernen Nachhaltigkeitskriterien umgesetzt werden. Doch das ist längst nicht genug, wenn man bedenkt, dass mit etwa 20 Millionen Bestandsobjekten der überwiegende Großteil der Gebäude in Deutschland häufig alles andere als klimafreundlich ist und einer energetischen Sanierung bedarf, um den heutigen ökologischen Anforderungen zu entsprechen. Bestandssanierung ist also das eigentliche Thema der Stunde und der zentrale Einflussfaktor für eine zukunftssichere Unternehmensentwicklung.
Um den Klimawandel schnellstmöglich einzudämmen, ist es für alle Immobilienunternehmen der primäre Auftrag, CO2-Emissionen einzusparen. Asset Manager müssen dafür den CO2-Fußabdruck ihrer Gebäude und Portfolios ermitteln, analysieren und mit bestimmten Maßnahmen kontinuierlich und langfristig verbessern. Dazu gehören vier Schritte: Analysieren, Planen und Priorisieren von Maßnahmen, Umsetzen der Maßnahmen, Überprüfen (4-Schritte-Framework). In der Theorie klingt das nachvollziehbar, die Realität ist derzeit aber ernüchternd. Viele Bestandshalter scheitern bereits an der Erfassung, Bewertung und Analyse ihrer Assets im Hinblick auf deren ESG-Performance und -Risiken.
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| 4-Schritte-Framework für strategisches ESG-Management. Quelle: Alasco GmbH
Ohne Daten kein ESG-Management
Denn ESG ist sehr datengetrieben. In der Praxis liegen diese Daten nur teilweise oder gar nicht vor. Dass die Lage in Bestandsimmobilien und komplexen Gebäuden oft unübersichtlich ist und die aktuellen technischen Voraussetzungen für die Datenerfassung fehlen, kommt erschwerend hinzu. Dort wird ein Teil der erforderlichen Daten digital über Smart Meter erfasst, ein anderer Teil vom Facility oder Property Manager an analogen Zählen abgelesen und der Rest über Abrechnungen kommuniziert. Häufig kommt es beim manuellen Ablesen und Übermitteln der Daten zu Verzögerungen oder Fehlern. Die Abstimmungsprozesse zur Erfassung der Daten zwischen den Parteien sind zeitaufwändig und ineffizient.
Diese fehlerhaften oder unvollständige Informationen machen die Analyse der ESG-Performance zur unlösbaren Aufgabe: Ohne zentrale Datenbasis kann zum Beispiel der CO2-Fußabdruck der Gebäude nicht ermittelt und dadurch nicht am Dekarbonisierungspfad, der den Weg zur Klimaneutralität auf Basis des Pariser Klimaabkommens abbildet, verglichen werden. Alle anderen folgenden Schritte zur Optimierung des Status quo sind durch die fehlende Datenbasis nicht möglich. Selbst wenn Asset Manager prozessual alles richtig machen, werden sie ohne transparente, verlässliche Verbrauchs- und Emissionsdaten mit ihrer ESG-Strategie nicht erfolgreich sein.
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ESG-Performance messen: So lässt sich der CO2-Fußabdruck vergleichen
Um den aktuellen CO2-Fußabdruck eines Gebäudes festzustellen, werden folgende Daten benötigt:
- (Teil-) Flächen und die entsprechende Nutzungsarten im Gebäude
- Energieträger für Wärme und Strom
- Emissionsfaktoren der Energieträger
- Energieverbräuche je Energieträger
- Potenzielle erzeugte beziehungsweise ins Netz eingespeiste Energie aus erneuerbaren Quellen, wie zum Beispiel Photovoltaik
Aus diesen Kennzahlen kann der CO2-Fußabdruck des Gebäudes ermittelt und mit dem nutzungsart-spezifischen Dekarbonisierungspfad verglichen werden. Durch den Benchmark ergibt sich der sogenannte „Stranded Asset Zeitpunkt“, der die Konformität mit den Dekarbonisierungszielen misst.
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Ökologische und ökonomische Ziele in Einklang bringen
Für Asset Manager ist das „E“ in ESG gleich aus zwei Gründen relevant: Zum einen geht es natürlich um die ökologische Verantwortung des Immobiliensektors. Zum anderen beinhaltet Nachhaltigkeit auch immer eine ökonomische Komponente. Denn Gebäude, die den vorgegebenen Dekarbonisierungspfad verlassen, könnten zum so genannten „Stranded Asset“ werden. Das bedeutet im schlimmsten Fall, dass diese potenziell einen signifikanten Wertverlust erleiden und sich dafür künftig nur schwer Investitionsgelder am Kapitalmarkt finden lassen.
In einer Trendumfrage von Aurepa und PwC unter Asset Managern sehen etwa 65 Prozent der Befragten bei Bestandsgebäuden eine hohe Gefahr, eine Konformität mit den ESG-Kriterien zu verpassen. Immobilien mit schlechter ESG-Performance sind laut 38 Prozent der Befragten schon jetzt schwieriger zu finanzieren. Eine direkte Korrelation zwischen der ökologischen und ökonomischen Performance hat sich deutlich herauskristallisiert. Deshalb ist es unumgänglich, ESG- und Finanzmanagement als großes Ganzes zu betrachten.
Nachhaltigkeit funktioniert nicht ohne Digitalisierung
Der Weg hin zu einer datengetriebenen und erfolgreichen ESG-Strategie führt zwingend über die Digitalisierung. Dass die Immobilienwirtschaft hier dringend Nachholbedarf hat, ist längst bekannt, wird mit ESG aber kritischer denn je. Denn ohne digitale Tools und Strategien wird es keine integrierte ESG- und Finanzdatenbasis geben. Ansonsten fehlt Bestandshaltern schlichtweg die Entscheidungsgrundlage, um ihre Gebäude nachhaltiger und ökonomisch und ökologisch zukunftsfähiger zu machen.
In Zukunft werden digitale Plattformen zum Dreh- und Angelpunkt des ESG-Managements. Sie verfolgen einen ganzheitlichen Ansatz, sammeln alle erforderlichen Daten an einem Ort und dienen als wichtiges Instrument zur Entscheidungsfindung.
Moderne Tools und Softwarelösungen schaffen damit die Grundlage für eine erfolgreiche Entwicklung und Umsetzung der ESG-Strategien sowie eine Verknüpfung mit Finanzdaten. Sie arbeiten mit Erfahrungswerten und präzisen Hochrechnungen, die fehlende Verbrauchs- und Emissionsdaten anhand des Gebäudezustandes und der technischen Gebäudeausstattung prognostizieren. Über Schnittstellen werden Smart Meter sowie andere Systeme oder externe Daten angebunden. Workflows und ein unternehmensübergreifendes Task Management geben Property Managern Hilfestellung beim manuellen Ablesen und Hochladen der Daten. ESG-Scorings wie GRESB oder ECORE können aus einer zentralen Daten- und Systemquelle erstellt und übermittelt werden.
Tools geben Empfehlungen für Kosten-Nutzen-Faktor der Optimierungsmaßnahmen
Zusätzlich können digitale Plattformen die Aufwände und Auswirkungen möglicher Sanierungsmaßnahmen bereits grob ermitteln und erste Empfehlungen für Handlungspotenziale geben. Dadurch bekommen Asset Manager auf Asset- und Portfolioebene eine erste Indikation über den Kosten-Nutzen-Faktor der simulierten Optimierungsmaßnahme. Wenn sie das finanzielle Investment pro eingesparter Tonne CO2 einschätzen können, gelingt auch eine ökonomische Priorisierung der Maßnahmen. Es zeigt sich: Eine Verknüpfung von ESG und Finanzen macht die Immobilie nicht nur ökologisch, sondern auch wirtschaftlich nachhaltig. Ist sie effizient, steigt ihre Attraktivität für Investoren und Mieter – und damit auch ihr Marktwert.
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| Wirtschaftlichkeitsbetrachtung von ESG-Optimierungsmaßnahmen. Quelle: Alasco GmbH
Durch Innovation zu mehr Nachhaltigkeit: Die Weichen sind gestellt
Trotz großer Herausforderungen gibt es Anlass für Optimismus. Der Wille zur Veränderung ist da und ESG und Nachhaltigkeit, aber auch Digitalisierung sind auf Management-Ebene angekommen. Die Technologie ist der Branche voraus – auch das ist ein gutes Zeichen. Innovative Softwareanbieter haben bereits Lösungen entwickelt, um das Thema Nachhaltigkeit ganzheitlich zu integrieren. Sie begleiten die Branche auf dem Weg in die digitale, nachhaltige Transformation. Die Weichen sind gestellt. Es wird Zeit, dass wir das Tempo beschleunigen.
Von Benedict Marzahn, ESG-Experte und Head of Product, Alasco GmbH
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| | | Potenziale des Bestands ausschöpfen – neuer Verband gegründet | |
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| | Der Bestand ist in der Immobilienwirtschaft der größte Hebel für die Klimaziele. Angesichts Ressourcenknappheit und Energiekrise ist es wichtig, vorhandene Baumaterialien zu verwenden und bestehende Gebäude zu nutzen. Für dieses Ziel setzt sich der neu gegründete Verband für Bauen im Bestand (BiB) e.V. ein.
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| Die Gründungsmitglieder des BiB bündeln damit Kompetenzen und sind für ein gemeinsames, umfassendes und lebenszyklusbasiertes Verständnis von Bauen im Bestand. Damit sollen entscheidenden Fortschritte und Marktstandards für den Bestand gewährleistet werden, die für die Erreichung der Klimaziele und Nachhaltigkeitsstrategie der Bundesrepublik notwendig und sinnvoll sind.
Runder Tisch der Branche für neue Marktstandards
„Der erste Schritt ist für uns, Branchenteilnehmer an einen Tisch bringen und Markstandards zu entwickeln. Die DIN 276 zum Beispiel ist eine typische Norm die seinerzeit für den Neubau entwickelt wurde. Diese ist aktuell für den Bestand nicht gut adaptierbar. Hierzu gibt es zahlreiche weitere Beispiele“, kündigt 1. Vorsitzende Sarah Dungs, Geschäftsführerin der Greyfield Group an. Nicht nur die Baubranche soll einen Platz am runden Tisch finden, sondern auch Handwerksbetriebe, Immobilienunternehmen und Finanzierer. Der Verband will dabei alle Beteiligten der Wertschöpfungskette zum Austausch animieren – Von der Planung, über die Ausführung bis zur Finanzierung aber auch der enge Austausch mit der Politik ist dabei ein wichtiger Bestandteil des Verbands.
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| Nicola Halder-Haß, Sarah Dungs Diana, Anastasija Radke und Annabelle von Reutern (von links) bilden das Vorstandsteam des neu gegründeten Verbands Bauen im Bestand. Quelle: Bauen im Bestand
Mission: Wissenstransfer und Aufklärungsarbeit
Ein besonderes Anliegen des Verbands ist die Aufklärungsarbeit in der Branche, dass der Immobilienbestand – im wahrsten Sinne des Wortes – eine zweite Chance verdient. Mit der Expertise im Baubereich bietet der BiB Wissenstransfer an und will für eine gezielte Aus- und Weiterbildung von Fachkräften sorgen. „Wir wollen das Wissen der Branche bündeln und eine Plattform bilden“, so Dungs. Dabei sollen die Aus- und Weiterbildungsangebote praxisorientiert gestaltet werden: Herausforderungen aus der Baupraxis sollen lösungsorientiert diskutiert werden, um daraus dann Handlungsempfehlungen für die Branche zu entwickeln.
Neue Maßstäbe der Verbandsarbeit
„Wir wollen nicht in der Theorie diskutieren, sondern Lösungen für die Praxis entwickeln. Denn wir müssen jetzt für den Bestand handeln“, erklärt Sarah Dungs die Vision. Denn BiB will neue Maßstäbe der Verbandsarbeit setzen. Statt reine Diskussionsrunden seien neue Formate, wie zum Beispiel Hackathons, geplant.
Aufgrund einer öffentlichen CO2-Buchführung und der Veröffentlichung der CO2-Bilanz ist der Verein der Transparenz verpflichtet und will so Vorbild bei der Nachhaltigkeitsdarstellung – auch im Verbandswesen – sein.
Der Bestand ist das Gesicht unserer Städte und entscheidend für die Klimaziele
Der Verband will die Immobilienbranche dazu animieren, sich (endlich) dem Bestand zu widmen und zukunftsfähige Lösungen jenseits des Neubaus zu finden. „Die Herausforderungen sind vielfältig und wir tragen mit unserem Handeln die Verantwortung für uns und die Zukunft. Wir müssen die Transformation hin zum Bestandsumbau akzeptieren und vorantreiben, um gemeinsam die Zukunft wertschöpfend gestalten zu können“, fordert Sarah Dungs.
Auch für die Stadtentwicklung hat der Immobilienbestand eine entscheidende Bedeutung: „Die Identität einer Stadt entsteht über Jahrhunderte. Wenn wir weitermachen wie bisher, verlieren wir nicht nur den Geist unserer Städte, sondern auch unseren Planeten! Der Bestand ist der große Hebel und Neubau ist Luxus – und so sollten wir auch damit umgehen, sparsam“, ergänzt Diana Anastasija Radke, 2. Vorsitzende und Managing Partner, KVL Bauconsult GmbH.
Das neu gegründete Netzwerk setzt sich aus folgenden Gründungsmitgliedern zusammen (in alphabetischer Reihenfolge):
- Georg Bremer, Prokurist, KVL Bauconsult GmbH
- Sarah Dungs, Geschäftsführerin, Greyfield Group
- Nicola Halder-Haß, Geschäftsführende Gesellschafterin, Bricks&Beyond GmbH
- Karen Klessinger, Creative Director, Head of Destination Development, Dan Pearlman Markenarchitektur GmbH
- Dietrich Mehrhoff, Geschäftsführer, Landplus GmbH
- Diana Anastasija Radke, Managing Partner, KVL Bauconsult GmbH
- Martina Rozok, Geschäftsführende Gesellschafterin, ROZOK GmbH
- Timm Sassen, CEO & Gründer, Greyfield Group
- Benjamin Slosharek, Sustainability Expert, KVL Bauconsult GmbH
- Annabelle von Reutern, Head of Business Development, Concular GmbH
- Matthias Werner, Managing Partner, KVL Bauconsult München GmbH
- Dorothee Wetzler-Stöbe, Geschäftsführerin, STÖBE Agentur für Kommunikation GmbH
Tipp: Sofern Wohnungs- und Immobilienunternehmen schon jetzt Beratungsbedarf bei konkreten Sanierungsvorhaben haben, verspricht die 1. Verbandsvorsitzende Sarah Dungs schnelle und unkomplizierte Unterstützung aus dem Netzwerk.
Zur Website von BiB
Von Katharina Schiller, Verantwortliche Redakteurin
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| | | Ankündigung von Modernisierungen: Härteeinwand | |
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| | Bei der Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen gegenüber dem Mieter müssen Vermieter einiges beachten. Neben der Beschreibung der Modernisierungsmaßnahmen aus der letzten Ausgabe, müssen Vermieter die Mieter auch auf die Möglichkeit des Härteeinwands hinweisen.
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| Quelle: Haufe Green Estate
Hinweis auf den Härteeinwand
Nachdem die Modernisierungsmaßnahmen ordnungsgemäß angekündigt und beschrieben wurden, ist der Mieter ist abschließend auf den Härteeinwand und die Frist zu Geltendmachung hinzuweisen. Es besteht keine Duldungspflicht, wenn die Maßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushaltes eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters als auch anderer Mieter in dem Gebäude sowie von Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist (§ 555d Abs. 2 BGB). Die Härtegründe muss der Mieter bis zum Ablauf des auf den Zugang das Ankündigungsschreiben folgenden Monats in Textform geltend machen.
Je umfangreicher eine Maßnahme ausfällt, umso eher kann sie einen solchen Härtefall auslösen. Wird eine Wohnung für eine gewisse Zeit unbewohnbar, weil Ver- und Entsorgungsleitungen gekappt werden oder gleich in mehreren Zimmern die Wände aufgestemmt werden, dann erschließt sich die Härte für den Mieter von selbst. Der Vermieter muss hier von sich aus mit einem Lösungsangebot für die Härte an den Mieter herantreten (Ersatzwohnung, Pension), will er später einen Duldungsanspruch gegen den Härtefalleinwand durchsetzen.
Andere Härtefälle ergeben sich aus der persönlichen Situation der Mietparteien. Dies kann von vorübergehenden Gründen getragen sein (Geburt eines Kindes, vorübergehende Erkrankung, Prüfungszeiten), aber es können auch dauerhafte Hindernisse bestehen, insbesondere dauerhafte schwere Erkrankungen. Auch in diesen Fällen sollte der Vermieter auf die Mieter zugehen, um nach einer Lösung zu suchen. Anderenfalls kann der Härteeinwand eine Modernisierungsmaßnahme auch dauerhaft stoppen.
Der wohl am häufigsten anzutreffende Härteeinwand ist der, dass der Mieter die angekündigte Mieterhöhung nicht werde zahlen können. Dieser Härteeinwand ist zwar möglich, aber er hindert den Duldungsanspruch nicht, sondern ist erst nach der Durchführung der Arbeiten zu berücksichtigen, eben dann, wenn die Miete auch tatsächlich erhöht werden soll.
Von Helge Schulz, Rechtsanwalt
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|  | Wettbewerb:
DGNB Sustainability Challenge 2023
Nachhaltige Lösungen für die Bau- und Immobilienwirtschaft. Ausgelobt werden drei Kategorien: Innovation, Start-up, Forschung
Bewerbungsfrist: 17. März 2023
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Seminar:
„Hocheffiziente EnerPHit Sanierung“
Session im Rahmen der 26. Internationalen Passivhaustagung 2023
11. März 2023, Wiesbaden & online, Tagungsticket ab 450 Euro
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Veranstaltungstipp:
Urban Future Stuttgart 2023 – Veranstaltung für nachhaltige Stadtentwicklung
21.–23. Juni 2023, Stuttgart
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| Redaktion Haufe.Green Estate
Katharina Schiller
(inhaltlich verantwortlich)
Verlags-/Redaktionsanschrift:
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